بازار املاک در اسپانیا مرده است. زنده باد بیت کوین.

اسپانیا به تازگی به هر مالک ملکی در اروپا نشان داده است که قوانین مربوط به دارایی آنها می‌تواند به وسیله فرمان تغییر کند. بیت کوین تنها دارایی است که این اتفاق نمی‌تواند برای آن بیفتد.

من مدیر کارشناسی ارشد در بیت کوین در دانشگاه هسپریدس هستم. حوزه من بر این تمرکز دارد که چگونه مردم در طول دهه‌ها ثروت می‌سازند، نه در طول هفته‌ها. در اسپانیا، برای نسل‌ها، پاسخ به ثروت خانوادگی درازمدت زمین و ملک بود تا به حال.

هفته گذشته، دولت این مسیر را تقریباً غیرممکن کرد. من نمی‌نویسم که املاک را رد کنم. من می‌نویسم زیرا اسپانیا به تازگی یکی از معدود ابزارهای ثروت‌سازی درازمدت که خانواده‌های عادی داشتند را تهدید کرده است و آنها به یک ابزار دیگر نیاز خواهند داشت.

دو فرمان، یک پیام

در 29 سپتامبر، دولت اسپانیا دو فرمان اضطراری در مورد مسکن را تصویب کرد. این فرمان‌ها ظرف چند روز به اجرا درآمدند و یک جلسه برنامه‌ریزی شده در کنگره در روز جمعه، 2 اکتبر برگزار شد و این فرمان تصویب نشد، هرچند که رأی‌گیری بسیار نزدیک بود.

دولت اسپانیا این قوانین را به عنوان یک قانون عادی تصویب نکرد. در 29 سپتامبر، دو فرمان اضطراری (reales decretos-ley) تصویب کرد. قانون اساسی این ابزار را برای موارد "نیاز فوق‌العاده و فوری" محفوظ می‌دارد. یک فرمان-قانون بلافاصله به اجرا در می‌آید و سپس کنگره سی روز فرصت دارد تا آن را تأیید یا لغو کند. دولت اصلاحات را به دو بخش تقسیم کرد تا هر کدام به طور جداگانه رأی‌گیری شود، به جای اینکه یک اقدام جنجالی همه چیز را غرق کند.

فرمان اول افزایش اجاره‌ها را تا پایان سال 2027 محدود کرد. اجاره‌ای که از حداکثر تعیین شده توسط شاخص قیمت مرجع رسمی بالاتر باشد، نمی‌تواند افزایش یابد. در سایر موارد، طرفین می‌توانند بر سر یک به‌روزرسانی توافق کنند و بدون توافق جدید، افزایش نمی‌تواند از 2% فراتر رود. نرخ تورم اسپانیا در سپتامبر 4.9% بود، بنابراین درآمد واقعی مالک به طور قانونی هر سال کاهش می‌یابد.

فرمان دوم فراتر رفت. در پایان دوره حداقل، اگر هیچ یک از طرفین اعلام نکرده باشند، اجاره به طور اجباری در دوره‌های پنج ساله متوالی تمدید می‌شود، یا هفت سال اگر مالک یک نهاد حقوقی باشد. مالک که قرارداد را بدون دلیلی که در قانون ذکر شده است، خاتمه دهد، باید به مستأجر غرامت پرداخت کند. این پرداخت، در صورت امکان، بر اساس سیستم مرجع اجاره دولتی محاسبه می‌شود و هرگز نمی‌تواند کمتر از یک ماه اجاره برای هر سالی باشد که مستأجر در خانه زندگی کرده است. در عمل، مالکان بخش زیادی از آزادی خود را برای بازپس‌گیری ملک خود یا اجاره مجدد آن به قیمت‌های فعلی از دست می‌دهند.

این قوانین همچنین به قراردادهایی که قبلاً امضا شده‌اند، از تاریخ تمدید بعدی آنها اعمال می‌شود (خلاصه Provivienda). به همین دلیل بسیاری این فرمان‌ها را غیرقانونی می‌دانند. منتقدان استدلال می‌کنند که آنها به طور معکوس توافقات خصوصی را که هر دو طرف تحت قوانین متفاوت امضا کرده‌اند، بازنویسی می‌کنند، که ماده 9.3 قانون اساسی این کار را برای اقداماتی که حقوق فردی را محدود می‌کنند، ممنوع می‌کند.

کنگره هرگز به این سوال پاسخ نداد. در 2 اکتبر، فرمان اول را با 178 رأی به 172 و دوم را با 184 رأی به 166 رد کرد. سپس سانچز انتخابات عمومی را برای 29 نوامبر اعلام کرد.

در روز سه‌شنبه، شورای وزیران هر دو فرمان را دوباره تصویب کرد و تنها تغییرات فنی را معرفی کرد و آنها را به Diputación Permanente کنگره ارسال کرد، جایی که رأی Junts لازم نیست. این بدن کاهش‌یافته است که جایگزین مجلس کامل می‌شود زمانی که کنگره منحل می‌شود. سانچز گفت که فرمان دوم، در مورد تمدیدهای خودکار، تنها در صورتی به اجرا در می‌آید که آن بدن آن را تأیید کند، نه بر اساس انتشار در BOE. حقوقدانان مشاوره شده توسط یک روزنامه این اقدام را نزدیک به سوءاستفاده از قانون می‌دانند.

سرمایه‌گذاران می‌توانند با قوانین سخت زندگی کنند. آنچه نمی‌توانند پیش‌بینی کنند، قانونی است که پس از تعهد آنها تغییر می‌کند. آن نکته آخر، نکته‌ای است که هر مالک ملکی در اروپا باید دو بار بخواند.

بازار در عرض چند ساعت پاسخ داد

مالکین منتظر رأی‌گیری نماندند. یک برنامه تلویزیونی اسپانیایی گزارش داد که حدود 2,900 آگهی اجاره در حدود چهار ساعت از پورتال‌های ملکی حذف شدند (EDATV). در مادرید، گزارش شده است که آگهی‌ها در کمتر از 24 ساعت حدود 20% کاهش یافته است، از 11,815 به 9,398 (LaBandera). اینها شمارش‌های اولیه و بدون حسابرسی هستند. جهت‌گیری هنوز واضح است.

هیچ یک از اینها جدید نیست. ما این آزمایش را بارها انجام داده‌ایم و نتیجه همیشه یکسان بوده است.

• برلین، 2020: این شهر اجاره‌ها را به مدت پنج سال متوقف کرد. مطالعات در آن زمان نشان داد که عرضه آپارتمان‌های تنظیم‌شده تقریباً نصف شده است، در حالی که اجاره‌های غیرتنظیم‌شده افزایش یافته‌اند. دادگاه قانون اساسی این قانون را در سال 2021 لغو کرد.
• سان فرانسیسکو، 1994: یک مطالعه از دانشگاه استنفورد توسط دایموند، مک‌کواد و چیان نشان داد که کنترل اجاره‌های گسترش‌یافته به مستاجران موجود کمک کرد، اما مالکان عرضه تنظیم‌شده را حدود 15 درصد کاهش دادند و اجاره‌های شهری به طور کلی حدود 5 درصد افزایش یافت.
• کاتالونیا، 2024: سقف‌های اجاره در مناطق تحت فشار رشد قیمت را کند کرد، اما فهرست‌های اجاره در بارسلونا 22.2 درصد کاهش یافت، در حالی که در مادرید 3.9 درصد افزایش یافت (Fedea، از طریق idealista).
• اسپانیا، 1946 تا 1985: تمدیدهای اجاره اجباری و تقریباً دائمی اجاره‌های قدیمی را برای دهه‌ها متوقف کرد. مالکان از نگهداری ساختمان‌ها دست کشیدند و مراکز شهری ویران شدند، تا اینکه فرمان بویر در سال 1985 این سیستم را پایان داد.

فرمان جدید تمدید خودکار، از نظر منطقی، بازگشتی به آن مدل قدیمی اسپانیایی است.

مشکل واقعی مالکان نیستند

اسپانیا مشکل مالکان ندارد. این کشور با کمبود مسکن مواجه است. در سال 2025، حدود 240,000 خانوار جدید تشکیل شد در حالی که تنها حدود 92,000 خانه تکمیل شد. بانک اسپانیا کسری انباشته برای سال‌های 2021 تا 2025 را حدود 750,000 خانه تخمین می‌زند (Cantabria Económica).

همان گزارش موانع را نام می‌برد: زمین‌های قابل ساخت کم، توسعه شهری کند و برنامه‌ریزی سختگیرانه. اقتصاددانانی مانند همکار من دانیل فرناندز مندز استدلال می‌کنند که قوانین محدودکننده زمین و استانداردهای ساخت و ساز هر روز سخت‌تر، ساخت و ساز را غیرسودآور کرده است، حتی با قیمت‌های امروز (Hespérides).

بنابراین دولت محدودیت‌هایی برای آنچه می‌توان ساخت، وضع می‌کند و سپس سقفی برای آنچه می‌توان از آنچه که قبلاً وجود دارد، به دست آورد، تعیین می‌کند. عرضه از هر دو طرف کاهش می‌یابد.

افرادی که هزینه می‌کنند، مالکان مستقر نیستند. آنها گزینه‌هایی دارند: می‌توانند بفروشند، صبر کنند یا یک آپارتمان را خالی بگذارند تا ریسک مستاجری که هرگز نمی‌رود را نپذیرند. مستاجران هزینه می‌پردازند. با کاهش تعداد آپارتمان‌های موجود، اجاره برای آنهایی که باقی می‌مانند افزایش می‌یابد و افراد بیشتری در ترتیبات غیررسمی بدون قرارداد و بدون حفاظت، در حاشیه اقتصاد خاکستری قرار می‌گیرند.

خرید نیز راهی برای خروج نیست. اسپانیایی‌ها نمی‌توانند خرید کنند به همان دلیلی که نمی‌توانند اجاره کنند: تعداد خانه‌ها بسیار کم است و این فرمان‌ها هیچ تغییری در این وضعیت ایجاد نمی‌کنند. برخی مالکان تحت فشار قرار خواهند گرفت تا بفروشند، اما این به سختی قیمت‌ها را تغییر می‌دهد. فروش‌ها بسیار کندتر از اجاره‌ها تنظیم می‌شوند. یک مالک که وام مسکن او بیشتر از آنچه که آپارتمان می‌تواند به دست آورد، است، نمی‌تواند اصلاً بفروشد. بسیاری دیگر به سادگی صبر خواهند کرد و امیدوارند که دولت تغییر کند و آپارتمان‌های خود را خالی بگذارند. نتیجه این است که افراد بیشتری قادر به اجاره یا خرید نخواهند بود. مستاجران ضرر می‌کنند، سرمایه‌گذاران کوچک ضرر می‌کنند و کمبود مسکن دقیقاً در جایی که بود باقی می‌ماند.

یک دارایی که هیچ فرمانی نمی‌تواند آن را بازنویسی کند

بزرگ‌ترین ریسک در املاک و مستغلات بازار نیست. این است که قوانین مربوط به دارایی شما می‌تواند هر زمان توسط یک دولت تغییر کند و شما نمی‌توانید دارایی را به جای دیگری منتقل کنید. یک ساختمان برای همیشه در یک حوزه قضایی قرار دارد.

بیت‌کوین در هر یک از این نقاط کاملاً مخالف است.

• قوانین ثابت: عرضه به 21 میلیون محدود شده است و این قانون در هفده سال گذشته تغییر نکرده است. به طور قابل‌توجهی تمام زیرساخت‌های بیت‌کوین به طور دقیق برای جلوگیری از این اتفاق ساخته شده است. هیچ وزیری نمی‌تواند بازده آن را محدود کند، آن را متوقف کند یا ادعای شخص دیگری را بر آن گسترش دهد.
• مالکیت واقعی: در کیف پول خود نگهداری می‌شود، هیچ مستاجری وجود ندارد که بتواند پرداخت را متوقف کند، هیچ اشغالگری وجود ندارد که بتواند وارد شود و هیچ دادگاهی وجود ندارد که باید فروش آن را تأیید کند.
• قابل حمل: در هیچ یک از کشورهای خاص نمی‌نشیند. اگر قوانین جایی که زندگی می‌کنید خصمانه شود، پس‌انداز شما نیازی به ماندن در آنجا ندارد.
• باز برای پس‌اندازکنندگان کوچک: خرید ملک نیاز به پیش‌پرداخت، وام مسکن، دفترخانه و سال‌ها تعهد دارد. بیت‌کوین می‌تواند به مقدار کمی یورو در هر بار، به صورت منظم، توسط هر کسی خریداری شود.

برای اکثر خانواده‌های اسپانیایی، املاک تقریباً تمام ثروت آنها را تشکیل می‌دهد. این هفته نشان داد که چقدر از آن ثروت به سیاست بستگی دارد.

تصویر بلندمدت نشان می‌دهد که هم پاداش و هم قیمت آن وجود دارد. خریداری شده بلافاصله پس از اوج ۲۰۱۷، یک سهم بیت کوین تقریباً سه‌چهارم ارزش خود را در عرض یک سال از دست داد و سپس چندین بار از مسکن اسپانیایی پیشی گرفت.

عملکرد گذشته پیش‌بینی‌کننده بازده‌های آینده نیست. بیت کوین بسیار نوسانی است و ارزش آن می‌تواند به شدت کاهش یابد. خط مسکن تنها تغییر قیمت را نشان می‌دهد و درآمد اجاره، مالیات‌ها، نگهداری و هزینه‌های خرید را شامل نمی‌شود. این مشاوره سرمایه‌گذاری نیست.

زندگی طولانی بیت کوین

خانواده‌ها همیشه به مکانی برای زندگی نیاز دارند، بنابراین آنها به خرید یا اجاره خانه‌ها ادامه خواهند داد. آنچه تغییر کرده، آپارتمان دوم، ملک به عنوان سرمایه‌گذاری است. برای یک سرمایه‌گذار کوچک، اکنون ریسک بیشتر از بازده است و این یکی از معدود راه‌هایی را که اسپانیایی‌های عادی برای ساخت ثروت در طول زندگی داشتند، از بین می‌برد.

بیت کوین می‌تواند این شکاف را پر کند، اگر به روشی که همیشه ملک بود، با آن رفتار شود: به عنوان یک دارایی بلندمدت، نه یک بلیط قرعه‌کشی. قیمت آن نوسانی است و می‌تواند در کوتاه‌مدت به شدت کاهش یابد. هر کسی که آن را نگه می‌دارد باید به سال‌ها فکر کند، به طور منظم خرید کند به جای اینکه سعی کند زمان بازار را پیش‌بینی کند و هرگز پولی را که به آن در سال آینده نیاز دارد، سرمایه‌گذاری نکند.

ملک به شما دارایی می‌دهد که قوانین آن می‌تواند بازنویسی شود. بیت کوین نوسانات قیمتی را به شما می‌دهد اما قوانینی که ثابت می‌مانند. پس از این هفته، بسیاری از اسپانیایی‌ها خواهند پرسید که کدام یک از این ریسک‌ها را ترجیح می‌دهند با پس‌انداز خود تحمل کنند.

هر چه کنگره تصمیم بگیرد، مالکان املاک اسپانیا یاد گرفته‌اند که قراردادهایشان می‌تواند پس از امضا تغییر کند. این درس قابل رأی‌گیری نیست. بازار اجاره به شکلی که اسپانیا می‌شناخت، از بین رفته است. زنده باد بیت کوین.