ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสเปนตายแล้ว ยินดีต้อนรับบิตคอยน์

สเปนเพิ่งแสดงให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปเห็นว่ากฎเกณฑ์เกี่ยวกับสินทรัพย์ของพวกเขาสามารถเขียนใหม่ได้ด้วยพระราชกฤษฎีกา บิตคอยน์เป็นสินทรัพย์เดียวที่ไม่สามารถเกิดขึ้นได้เช่นนั้น

ฉันเป็นผู้ดูแล ปริญญาโทด้านบิตคอยน์ ที่ Universidad de las Hespérides สาขาของฉันมุ่งเน้นไปที่วิธีที่ผู้คนสร้างความมั่งคั่งในระยะเวลาหลายทศวรรษ ไม่ใช่ในไม่กี่สัปดาห์ ในสเปน ตลอดหลายรุ่น คำตอบสำหรับความมั่งคั่งของครอบครัวในระยะยาวคือที่ดินและอสังหาริมทรัพย์จนถึงตอนนี้

เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว รัฐบาลทำให้เส้นทางนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้ ฉันไม่ได้เขียนเพื่อที่จะลดทอนความสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ ฉันเขียนเพราะสเปนเพิ่งข่มขู่หนึ่งในไม่กี่เครื่องมือในการสร้างความมั่งคั่งในระยะยาวที่ครอบครัวธรรมดามีอยู่ และพวกเขาจะต้องการอีกหนึ่งเครื่องมือ

สองพระราชกฤษฎีกา ข้อความเดียว

เมื่อวันที่ 29 กันยายน รัฐบาลสเปนได้อนุมัติพระราชกฤษฎีกาฉุกเฉินสองฉบับเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ซึ่งมีผลบังคับใช้ภายในไม่กี่วัน และการพิจารณาที่วางแผนไว้ในรัฐสภาเกิดขึ้นในวันศุกร์ที่ 2 ตุลาคม และพระราชกฤษฎีกาไม่ได้ผ่าน แม้ว่าจะเป็นการลงคะแนนที่ใกล้เคียงมาก

รัฐบาลสเปนไม่ได้ผ่านกฎเหล่านี้ในฐานะกฎหมายปกติ เมื่อวันที่ 29 กันยายน ได้อนุมัติพระราชกฤษฎีกาฉุกเฉินสองฉบับ (reales decretos-ley) รัฐธรรมนูญสงวนเครื่องมือนี้ไว้สำหรับกรณี "ความจำเป็นที่ผิดปกติและเร่งด่วน" พระราชกฤษฎีกากฎหมายมีผลบังคับใช้ทันที และรัฐสภามีเวลา 30 วันในการตรวจสอบหรือยกเลิกมัน รัฐบาลแบ่งการปฏิรูปออกเป็นสองส่วนเพื่อให้สามารถลงคะแนนแยกกันได้ แทนที่จะให้มาตรการที่มีข้อถกเถียงหนึ่งมาตรการทำให้ทุกอย่างจม

พระราชกฤษฎีกาฉบับแรกได้กำหนดเพดานการเพิ่มค่าเช่าจนถึงสิ้นปี 2027 ค่าเช่าที่สูงกว่าค่ามาตรฐานที่กำหนดโดยดัชนีราคาที่อ้างอิงอย่างเป็นทางการจะไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้เลย ในกรณีอื่น ๆ คู่สัญญาสามารถตกลงกันเกี่ยวกับการปรับปรุง และหากไม่มีข้อตกลงใหม่ การเพิ่มขึ้นจะไม่เกิน 2% อัตราเงินเฟ้อในสเปนในเดือนกันยายนอยู่ที่ 4.9% ตามข้อมูลจากสถาบันสถิติแห่งชาติ ดังนั้นรายได้จริงของเจ้าของจะลดลงทุกปีตามกฎหมาย

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่สองได้ดำเนินการไปไกลกว่านั้น เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาขั้นต่ำ หากไม่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้แจ้งให้ทราบ สัญญาจะต่ออายุโดยบังคับในระยะเวลา 5 ปีติดต่อกัน หรือ 7 ปีหากเจ้าของเป็นนิติบุคคล เจ้าของที่สิ้นสุดสัญญาโดยไม่มีเหตุผลที่ระบุในกฎหมายจะต้องชดเชยผู้เช่า การชำระเงินจะถูกคำนวณ โดยที่เป็นไปได้ ตามระบบอ้างอิงค่าเช่าของรัฐ และจะไม่มีวันน้อยกว่าค่าเช่าหนึ่งเดือนสำหรับแต่ละปีที่ผู้เช่าอาศัยอยู่ในบ้าน ในทางปฏิบัติ เจ้าของจะสูญเสียเสรีภาพในการเรียกคืนทรัพย์สินของตนเองหรือปล่อยให้เช่าตามราคาปัจจุบัน

กฎเหล่านี้ยังใช้กับสัญญาที่ได้ลงนามแล้ว ตั้งแต่วันที่ต่ออายุถัดไป (สรุปจาก Provivienda) นี่คือเหตุผลที่หลายคนถือว่าพระราชกฤษฎีกาไม่เป็นรัฐธรรมนูญ ผู้วิจารณ์โต้แย้งว่าพวกเขาเขียนใหม่ข้อตกลงส่วนตัวที่ทั้งสองฝ่ายได้ลงนามภายใต้กฎที่แตกต่างกัน ซึ่งมาตรา 9.3 ของรัฐธรรมนูญห้ามสำหรับมาตรการที่จำกัดสิทธิส่วนบุคคล

รัฐสภาไม่เคยตัดสินคำถามนั้น เมื่อวันที่ 2 ตุลาคม ได้ปฏิเสธพระราชกฤษฎีกาฉบับแรกด้วยคะแนน 178 ต่อ 172 และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่สองด้วยคะแนน 184 ต่อ 166 จากนั้นซานเชซได้เรียกการเลือกตั้งทั่วไปในวันที่ 29 พฤศจิกายน

ในวันอังคาร คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติพระราชกฤษฎีกาทั้งสองอีกครั้ง โดยมีการเปลี่ยนแปลงทางเทคนิคเพียงเล็กน้อย และส่งไปยัง Diputación Permanente ของรัฐสภา ซึ่งไม่ต้องการคะแนนเสียงจาก Junts นี่คือหน่วยงานที่ลดขนาดซึ่งแทนที่ห้องเต็มเมื่อรัฐสภาถูกยุบ ซานเชซกล่าวว่าพระราชกฤษฎีกาฉบับที่สองเกี่ยวกับการต่ออายุโดยอัตโนมัติจะมีผลบังคับใช้ก็ต่อเมื่อหน่วยงานนั้นรับรองมัน แทนที่จะเป็นการเผยแพร่ใน BOE นักกฎหมายที่ปรึกษาโดยหนังสือพิมพ์ฉบับหนึ่งถือว่าการเคลื่อนไหวนี้เป็นการละเมิดกฎหมายที่อยู่ในขอบเขต

นักลงทุนสามารถอยู่กับกฎที่เข้มงวด สิ่งที่พวกเขาไม่สามารถประเมินได้คือกฎที่เปลี่ยนแปลงหลังจากที่พวกเขาได้ทำการลงทุนแล้ว ข้อสุดท้ายนี้คือสิ่งที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปทุกคนควรอ่านสองครั้ง

ตลาดตอบสนองในไม่กี่ชั่วโมง

เจ้าของไม่รอการลงคะแนน รายการเช่าประมาณ 2,900 รายการถูกดึงออกจากพอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์ในเวลาเพียงสี่ชั่วโมง (EDATV) ในมาดริด รายการลดลงประมาณ 20% ในเวลาไม่ถึง 24 ชั่วโมง จาก 11,815 เป็น 9,398 (LaBandera) นี่คือการนับเบื้องต้นที่ยังไม่ได้ตรวจสอบ ทิศทางยังคงชัดเจน。

ไม่มีสิ่งนี้ใหม่ เราได้ทำการทดลองนี้หลายครั้งแล้ว และมันก็ให้ผลลัพธ์เดียวกันเสมอ

• เบอร์ลิน, 2020: เมืองนี้ได้หยุดการขึ้นค่าเช่าตลอดห้าปี การศึกษาในขณะนั้นพบว่าจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่มีการควบคุมลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง ในขณะที่ค่าเช่าที่ไม่มีการควบคุมกลับเพิ่มขึ้น ศาลรัฐธรรมนูญได้ยกเลิกกฎหมายนี้ในปี 2021
• ซานฟรานซิสโก, 1994: การศึกษาของสแตนฟอร์ดโดย Diamond, McQuade และ Qian พบว่าการขยายการควบคุมค่าเช่าช่วยให้ผู้เช่าที่อยู่ในที่พักสามารถอยู่ต่อได้ แต่เจ้าของบ้านลดจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่มีการควบคุมลงประมาณ 15% และค่าเช่าทั่วเมืองเพิ่มขึ้นประมาณ 5%
• กาตาลุญญา, 2024: การควบคุมค่าเช่าในพื้นที่ที่มีความเครียดทำให้การเติบโตของราคาเช่าช้าลง แต่จำนวนประกาศเช่าลดลง 22.2% ในบาร์เซโลนา ในขณะที่เพิ่มขึ้น 3.9% ในมาดริด (Fedea, ผ่าน idealista)
• สเปนเอง, 1946 ถึง 1985: การขยายสัญญาเช่าที่บังคับและเกือบถาวรทำให้ค่าเช่าเก่าหยุดนิ่งเป็นเวลาหลายทศวรรษ เจ้าของหยุดการบำรุงรักษาอาคารและศูนย์กลางเมืองเสื่อมโทรม จนกระทั่งคำสั่ง Boyer ในปี 1985 สิ้นสุดระบบนี้

คำสั่งการต่ออายุอัตโนมัติใหม่มีตรรกะที่กลับไปสู่รูปแบบสเปนเก่า

ปัญหาที่แท้จริงไม่ใช่เจ้าของบ้าน

สเปนไม่มีปัญหาเจ้าของบ้าน มันมีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย ในปี 2025 ประมาณ 240,000 ครัวเรือนใหม่เกิดขึ้นในขณะที่มีบ้านเพียงประมาณ 92,000 หลังที่สร้างเสร็จ ธนาคารแห่งสเปนระบุว่าขาดแคลนสะสมระหว่างปี 2021 ถึง 2025 อยู่ที่ประมาณ 750,000 หลัง (Cantabria Económica)

รายงานเดียวกันนี้ระบุถึงอุปสรรค: ที่ดินที่สามารถสร้างได้มีน้อย การพัฒนาเมืองช้า และการวางแผนที่เข้มงวด นักเศรษฐศาสตร์เช่นเพื่อนร่วมงานของฉัน Daniel Fernández Méndez กล่าวว่ากฎระเบียบที่เข้มงวดเกี่ยวกับที่ดินและมาตรฐานการก่อสร้างที่เข้มงวดขึ้นเรื่อยๆ ทำให้การก่อสร้างไม่มีกำไร แม้ในราคาปัจจุบัน (Hespérides)

ดังนั้นรัฐจึงจำกัดสิ่งที่สามารถสร้างได้ จากนั้นก็จำกัดสิ่งที่สามารถทำกำไรจากสิ่งที่มีอยู่แล้ว อุปทานลดลงจากทั้งสองด้าน

ผู้ที่จ่ายไม่ใช่เจ้าของที่ตั้งอยู่ พวกเขามีทางเลือก: พวกเขาสามารถขาย รอ หรือปล่อยให้ห้องว่างแทนที่จะเสี่ยงกับผู้เช่าที่ไม่ยอมออก ผู้เช่าต้องจ่าย ด้วยจำนวนห้องที่มีให้เช่าน้อยลง ค่าเช่าของห้องที่เหลือจะเพิ่มขึ้น และผู้คนจำนวนมากจะต้องอยู่ในข้อตกลงที่ไม่เป็นทางการโดยไม่มีสัญญาและไม่มีการคุ้มครอง อยู่ในขอบเขตของเศรษฐกิจสีเทา

การซื้อก็ไม่ใช่ทางออกเช่นกัน ชาวสเปนไม่สามารถซื้อได้ด้วยเหตุผลเดียวกับที่พวกเขาไม่สามารถเช่าได้: มีบ้านน้อยเกินไป และคำสั่งเหล่านี้ไม่ได้เปลี่ยนแปลงสิ่งนั้น เจ้าของบางคนจะถูกผลักดันให้ขาย แต่ราคาจะไม่เคลื่อนไหวมากนัก การขายปรับตัวช้ากว่าการเช่า เจ้าของที่มีจำนองมากกว่าที่ห้องจะขายได้ไม่สามารถขายได้เลย หลายคนจะรอและหวังว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงของรัฐบาล ปล่อยให้ห้องว่าง ผลลัพธ์คือผู้คนจำนวนมากจะไม่สามารถเช่าหรือซื้อได้ ผู้เช่าสูญเสีย นักลงทุนรายย่อยสูญเสีย และปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ที่เดิม

สินทรัพย์ที่คำสั่งใดๆ ไม่สามารถเขียนใหม่ได้

ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดในอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ตลาด แต่เป็นกฎที่เกี่ยวกับสินทรัพย์ของคุณสามารถเปลี่ยนแปลงได้โดยรัฐบาลตลอดเวลา และคุณไม่สามารถย้ายสินทรัพย์ไปที่อื่นได้ อาคารตั้งอยู่ในเขตอำนาจศาลเดียวตลอดไป

Bitcoin เป็นสิ่งที่ตรงกันข้ามในทุกจุดเหล่านั้น

• กฎที่ตายตัว: อุปทานถูกจำกัดที่ 21 ล้าน และกฎนั้นไม่ได้เปลี่ยนแปลงในช่วงสิบเจ็ดปีที่ผ่านมา อาจกล่าวได้ว่าทั้งหมดโครงสร้างพื้นฐานของ Bitcoin ถูกสร้างขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้เกิดขึ้น ไม่มีรัฐมนตรีคนใดสามารถจำกัดผลตอบแทนของมัน แช่แข็งมัน หรือขยายการเรียกร้องของคนอื่นต่อมัน
• การเป็นเจ้าของที่แท้จริง: ถืออยู่ในกระเป๋าของคุณเอง ไม่มีผู้เช่าที่สามารถหยุดจ่าย ไม่มีผู้บุกรุกที่สามารถย้ายเข้าไป และไม่มีศาลที่ต้องอนุมัติการขายของมัน
• พกพาได้: มันไม่ได้อยู่ในประเทศใดประเทศหนึ่ง หากกฎที่คุณอาศัยอยู่กลายเป็นศัตรู เงินออมของคุณไม่จำเป็นต้องอยู่ที่นั่น
• เปิดให้กับผู้ออมรายย่อย: การซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องมีเงินดาวน์ จำนอง โนตารี และการผูกพันหลายปี Bitcoin สามารถซื้อได้ทีละไม่กี่ยูโรตามตารางเวลาปกติ โดยใครก็ได้

สำหรับครอบครัวชาวสเปนส่วนใหญ่ อสังหาริมทรัพย์คือความมั่งคั่งเกือบทั้งหมดของพวกเขา สัปดาห์นี้แสดงให้เห็นว่าความมั่งคั่งนั้นขึ้นอยู่กับการเมืองมากเพียงใด

ภาพระยะยาวแสดงให้เห็นทั้งรางวัลและราคาของมัน หากซื้อหลังจากจุดสูงสุดในปี 2017 การลงทุนในบิตคอยน์จะสูญเสียมูลค่าไปเกือบสามในสี่ภายในหนึ่งปี จากนั้นก็เติบโตเกินกว่าที่อยู่อาศัยในสเปนหลายครั้ง

ผลการดำเนินงานในอดีตไม่ได้คาดการณ์ผลตอบแทนในอนาคต บิตคอยน์มีความผันผวนสูง และมูลค่าของมันอาจลดลงอย่างรวดเร็ว เส้นกราฟที่อยู่อาศัยแสดงการเปลี่ยนแปลงราคาเท่านั้นและไม่รวมรายได้จากการเช่า ภาษี การบำรุงรักษา และค่าใช้จ่ายในการซื้อ นี่ไม่ใช่คำแนะนำในการลงทุน.

ขอให้บิตคอยน์เจริญรุ่งเรือง

ครอบครัวจะต้องการที่อยู่อาศัยเสมอ ดังนั้นพวกเขาจะยังคงซื้อหรือเช่าบ้าน สิ่งที่เปลี่ยนแปลงคือการซื้อที่อยู่อาศัยที่สอง ซึ่งเป็นการลงทุน สำหรับนักลงทุนรายย่อย ความเสี่ยงในตอนนี้มากกว่าผลตอบแทน และนั่นทำให้หนึ่งในไม่กี่วิธีที่ชาวสเปนธรรมดามีในการสร้างความมั่งคั่งตลอดชีวิตหายไป

บิตคอยน์สามารถเติมเต็มช่องว่างนั้นได้ หากมันถูกมองว่าเป็นการถือครองระยะยาว ไม่ใช่ตั๋วลอตเตอรี่ ราคาของมันมีความผันผวนและอาจลดลงอย่างรวดเร็วในระยะสั้น ผู้ที่ถือบิตคอยน์ควรคิดในระยะปี ซื้อเป็นประจำแทนที่จะพยายามจับจังหวะตลาด และไม่ควรใส่เงินที่พวกเขาจะต้องใช้ในปีหน้า

อสังหาริมทรัพย์ให้คุณมีสินทรัพย์ที่กฎสามารถถูกเขียนใหม่ได้ บิตคอยน์ให้คุณมีการแกว่งของราคาแต่กฎที่ยังคงอยู่ หลังจากสัปดาห์นี้ ชาวสเปนจำนวนมากจะถามว่าพวกเขาต้องการแบกรับความเสี่ยงใดกับการออมของพวกเขา

ไม่ว่าจะเป็นการตัดสินใจของรัฐสภาอย่างไร เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในสเปนได้เรียนรู้ว่าข้อตกลงของพวกเขาสามารถเปลี่ยนแปลงได้หลังจากที่พวกเขาเซ็นสัญญา บทเรียนนี้จะไม่ถูกลงคะแนนเสียงให้หายไป ตลาดเช่าตามที่สเปนรู้จักได้หายไปแล้ว ขอให้บิตคอยน์เจริญรุ่งเรือง.